Kurzzeitvermietung: was gilt, wenn Sie Wohnraum auf Zeit vermieten
Kurzzeitvermietung heißt: Sie vermieten eine Wohnung oder ein Zimmer nicht auf unbestimmte Zeit, sondern für Tage, Wochen oder wenige Monate. Das betrifft Ferienwohnungen genauso wie Monteurzimmer, möblierte Apartments für Projektarbeiter oder ein Zimmer im eigenen Haus. Rechtlich ist das ein eigenes Feld: Der Mieterschutz greift nur eingeschränkt, die Umsatzsteuer hängt an der Dauer, und viele Städte verlangen eine Genehmigung. Diese Seite ordnet die wichtigsten Regeln, damit Sie wissen, welche Fragen Sie vor dem Start klären müssen und welche Unterschiede es zwischen Urlaubsgästen, Monteuren und Mietern auf Zeit gibt, die für ein Projekt oder einen Umzug eine Bleibe suchen.
Kurzzeitmiete oder Beherbergung?
Es gibt zwei Formen. Bei der Beherbergung, wie in Ferienwohnung oder Monteurzimmer, schließen Sie einen Beherbergungsvertrag, der Gast wohnt nicht, er übernachtet. Bei der Kurzzeitmiete, etwa einem möblierten Apartment für drei Monate, schließen Sie einen Mietvertrag über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch. Für diesen gelten viele Schutzvorschriften des Mietrechts nicht, etwa beim Kündigungsschutz und bei der Mietpreisbremse (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Entscheidend ist, dass der vorübergehende Zweck tatsächlich besteht und im Vertrag steht.
Umsatzsteuer: sechs Monate sind die Grenze
Wer Wohnraum kurzfristig an wechselnde Gäste vermietet, erbringt eine umsatzsteuerpflichtige Beherbergung mit 7 Prozent. Kurzfristig heißt hier: bis sechs Monate. Ist von Anfang an eine längere Dauer vereinbart, ist die Vermietung steuerfrei. Kleinunternehmer mit höchstens 25.000 Euro Umsatz im Vorjahr und unter 100.000 Euro im laufenden Jahr weisen keine Umsatzsteuer aus.
Genehmigung und Zweckentfremdung
In vielen Großstädten mit knappem Wohnraum gilt ein Zweckentfremdungsverbot. Wer dort eine Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung oder an wechselnde Gäste vermietet, braucht eine Genehmigung, oft auch eine Registriernummer, die im Inserat stehen muss. Die Regeln sind je Stadt verschieden, teils sind einige Wochen im Jahr erlaubt, teils gar nichts. Fragen Sie bei Ihrer Stadt nach, bevor Sie inserieren.
Zimmer im eigenen Haus vermieten
Die einfachste Form der Kurzzeitvermietung ist ein Zimmer in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus. Auch hier gelten Umsatzsteuer und kommunale Abgaben, und als Mieter brauchen Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters. Klären Sie mit Ihrer Versicherung, ob die Vermietung an Gäste abgedeckt ist, und vereinbaren Sie, welche Räume der Gast mitbenutzen darf.
Kurzzeitvermietung organisieren
Je kürzer die Aufenthalte, desto mehr Wechsel, und desto wichtiger ist ein sauberer Ablauf: ein Kalender, der alle Kanäle zusammenführt, Anfragen an einer Stelle, Rechnungen ohne Handarbeit und eine Reinigung, die rechtzeitig weiß, wann der nächste Gast kommt. Dafür ist unterkunftspräsenz gebaut, für Ferienwohnungen wie für Monteurzimmer.
Häufige Fragen
- Was ist Kurzzeitvermietung?
- Die Vermietung von Wohnraum für Tage, Wochen oder wenige Monate, etwa als Ferienwohnung, Monteurzimmer oder möbliertes Apartment auf Zeit. Es gelten andere Regeln als bei unbefristeter Miete.
- Gilt bei Kurzzeitmiete der Kündigungsschutz?
- Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, gelten viele Schutzvorschriften nicht (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der vorübergehende Zweck muss aber tatsächlich bestehen.
- Brauche ich für Kurzzeitvermietung eine Genehmigung?
- In Städten mit Zweckentfremdungsverbot oft ja. Fragen Sie bei Ihrer Stadt nach, die Regeln sind sehr unterschiedlich.