Ferienwohnung vermieten: Steuern, Umsatzsteuer und Gewerbe
Wer eine Ferienwohnung vermietet, hat es mit drei Steuern zu tun: der Einkommensteuer auf den Gewinn, der Umsatzsteuer auf die Übernachtungen und, nur in bestimmten Fällen, der Gewerbesteuer. Die gute Nachricht vorweg: Für die meisten privaten Vermieter mit einer oder zwei Wohnungen ist das überschaubar. Seit 2025 gelten höhere Grenzen für Kleinunternehmer, und viele Ratgeber im Netz nennen noch die alten Werte. Diese Seite fasst den Stand 2026 zusammen, mit den Paragrafen, auf die er sich stützt. Sie ersetzt keine Steuerberatung, zeigt Ihnen aber, welche Fragen Sie Ihrem Steuerberater stellen sollten und welche Unterlagen Sie dafür übers Jahr sauber führen.
Einkommensteuer: Einkünfte aus Vermietung
Mieteinnahmen aus einer Ferienwohnung sind steuerpflichtiges Einkommen. Bei privater Vermietung zählen sie zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), Sie geben sie in der Anlage V an. Versteuert wird nicht der Umsatz, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Dazu gehören Abschreibung auf das Gebäude, Zinsen, Reinigung, Wäsche, Strom, Versicherung, Portal-Provisionen und Software. Nutzen Sie die Wohnung zeitweise selbst, dürfen Sie die Kosten nur anteilig absetzen. Steht sie lange leer, kann das Finanzamt prüfen, ob Sie überhaupt Gewinn erzielen wollen. Belegen Sie deshalb, dass Sie aktiv vermieten.
Umsatzsteuer: 7 % auf die Übernachtung
Die kurzfristige Vermietung an wechselnde Gäste ist umsatzsteuerpflichtig, aber mit dem ermäßigten Satz von 7 Prozent (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Das gilt nur für die Übernachtung selbst. Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, etwa Parkplatz, Fahrradverleih oder Sauna, kosten 19 Prozent, auch wenn sie im Gesamtpreis stecken. Für Speisen wie das Frühstück gilt nach § 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG ebenfalls der ermäßigte Satz, für Getränke nicht. Vermieten Sie dagegen länger als sechs Monate am Stück an denselben Mieter, ist das keine Beherbergung mehr, sondern steuerfreie Vermietung (§ 4 Nr. 12 UStG).
Kleinunternehmer: 25.000 € Vorjahr, 100.000 € laufendes Jahr
Kleine Vermieter müssen meist gar keine Umsatzsteuer abführen. Sie gelten als Kleinunternehmer, wenn der Umsatz im Vorjahr höchstens 25.000 Euro betrug und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet (§ 19 UStG, Fassung seit 2025). Dann weisen Sie keine Umsatzsteuer aus und schreiben auf die Rechnung einen Hinweis auf die Steuerbefreiung nach § 19 UStG. Der Haken: Sie können auch keine Vorsteuer aus Ihren Einkäufen zurückholen. Wer gerade renoviert oder neu einrichtet, rechnet deshalb nach, ob der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung günstiger ist. An diese Entscheidung sind Sie dann für mehrere Jahre gebunden.
Gewerbe oder privat? Ohne Gewerbe vermieten
Eine Ferienwohnung zu vermieten ist grundsätzlich private Vermögensverwaltung und kein Gewerbe. Der Bundesfinanzhof sieht ein Gewerbe erst, wenn Sie Sonderleistungen erbringen, die beim Vermieten unüblich sind, also wenn die Vermietung einer Pension oder einem Hotel gleicht (BFH, IV R 10/18). Typische Merkmale sind tägliche Reinigung, Frühstück, eine ständig besetzte Rezeption oder viele Einheiten mit eigener Organisation. Endreinigung, Bettwäsche und ein Schlüsselsafe machen noch kein Gewerbe. Wird die Vermietung gewerblich, melden Sie ein Gewerbe an. Gewerbesteuer fällt für Einzelpersonen erst an, wenn der Gewinn im Jahr 24.500 Euro übersteigt.
Kurtaxe, Übernachtungssteuer und Zweitwohnungsteuer
Dazu kommen kommunale Abgaben, die je nach Ort sehr unterschiedlich sind. In Kur- und Urlaubsorten ziehen Sie die Kurtaxe oder den Gästebeitrag von Ihren Gästen ein und führen ihn an die Gemeinde ab. Viele Städte erheben eine Übernachtungs- oder Bettensteuer, oft mit Ausnahmen für beruflich bedingte Übernachtungen. Liegt die Ferienwohnung nicht an Ihrem Hauptwohnsitz und nutzen Sie sie auch selbst, kann eine Zweitwohnungsteuer anfallen. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach, welche Satzung für Ihre Adresse gilt, bevor Sie die Preise festlegen.
Unterlagen, die das Finanzamt sehen will
Die Steuererklärung wird einfach, wenn Sie das ganze Jahr ordentlich mitschreiben: jede Buchung mit Zeitraum, Gast und Betrag, jede Rechnung, die Tage der Eigennutzung und die Tage, an denen die Wohnung zur Vermietung angeboten wurde. Genau diese Daten liegen in unterkunftspräsenz ohnehin vor. Der Belegungskalender zeigt Vermietungs- und Sperrtage, jede Buchung erzeugt eine Rechnung, und am Jahresende haben Sie alles an einem Ort, statt Portal-Abrechnungen und Notizzettel zusammensuchen zu müssen.
Häufige Fragen
- Muss ich für meine Ferienwohnung Umsatzsteuer zahlen?
- Nur wenn Sie kein Kleinunternehmer sind. Liegt Ihr Umsatz im Vorjahr bei höchstens 25.000 Euro und im laufenden Jahr unter 100.000 Euro, sind Sie nach § 19 UStG befreit. Sonst gelten 7 Prozent auf die Übernachtung.
- Kann ich eine Ferienwohnung ohne Gewerbe vermieten?
- Ja, in den meisten Fällen. Die Vermietung gilt als private Vermögensverwaltung, solange Sie keine hotelähnlichen Zusatzleistungen wie tägliche Reinigung, Frühstück oder eine Rezeption anbieten.
- Wie viel darf ich steuerfrei mit einer Ferienwohnung verdienen?
- Eine eigene Freigrenze für Mieteinnahmen gibt es nicht. Der Überschuss wird zusammen mit Ihren übrigen Einkünften versteuert. Bleibt Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen unter dem Grundfreibetrag, zahlen Sie keine Einkommensteuer.
- Welcher Steuersatz gilt für das Frühstück?
- Speisen fallen nach § 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG unter den ermäßigten Satz von 7 Prozent, Getränke unter 19 Prozent. Als Kleinunternehmer weisen Sie keine Umsatzsteuer aus.